東京大森歯科医院移転先テナントの内装状況確認

建物建替えで立退き

東京都大田区大森で歯科医院を開設されていた森川歯科医院様が入居されていたテナント物件が建替えとなり、物件所有者様から立退きをお願いされ、医院を移転することになりご相談をいただきました。

ご相談をいただいたのは、日本歯科新聞社様 が開催した「医院デザインフェア」でした。

移転先候補場所

入居していた建物の不動産管理会社から、移転先の候補建物場所が医師先生に提案紹介されました。

場所は既存の医院から徒歩で10分未満の場所で、地上1階の道路に面していて、既存の医院よりは広さが小さくて、医師先生は、果たしてこの場所でご自分の診療が計画できるかの確認をしたいお気持ちでした。

歯科開院のチェック

はじめに医師先生からお願いされたのは、移転先候補場所で医師先生が想定する歯科医院が開業できるかのチェック確認でした。

内装の範囲

まずはじめに歯科医院の内装を行う範囲の確認です。内部確認をさせていただいた際は、直前の入居者様も居られ内装もそのまま残っている状態でした。

提案された賃貸できる部分は一体の部屋ではなく3つに区切られていました。今回はその区切られた壁面を利用して、内装の間取りプランを計画する必要がありました。

天井高さ

既存の内装では床面から天井面までの高さが 2.3メートルありました。歯科医院の内装にすると、床下配管を行うため床の高さが上がり、天井高さが2.2メートルになることをお知らせしました。医師先生はこちらの高さでも十分に診療ができることを判断していただきました。

天井ふところ高さ

診察室に設けるエアコンや電気配線、照明器具などは天井面より上の天井ふところ内に納めたいので、ふところ高さ が30センチ以上確保できれば大型のエアコンの設置工事が可能になります。

床の段差

歯科医院の内装工事では、診察室の診察台や消毒台やトイレへの給水管排水管を床の下部のスペースに配管するので、床下の配管スペースが確保できるかどうかは、歯科医院の計画では非常に重要な確認事項です。

既存の現状を見たときは出入り口付近から1段上がって内部の床が張られていて、その床の中に便所が設けられていたために、床下に給水管排水管が設けらていることが推測できたので、歯科医院の床下配管が出来ると予想しました。

給水排水管

既存の内装や建物本体に関わる電気や水道設備の配管図面はありませんでした。ただし、既存の内装部分に便所が2カ所離れて配置されていたことから、給水管 排水管の設備配管は設置することができると断定しました。

電源容量

それまでの森川歯科医院様では光熱費 特に電気代が高額で、新たに作る歯科医院においては電気代を抑えて低額になれるようにして欲しいとの医師先生の要望がありました。

新たな計画では診療に必要な電気設備を設けて、必要な電源が供給できるように契約電気容量が定まります。

今回入居する場所の元々の電源容量アンペアでは、森川歯科医院様で利用される場合の電気容量アンペアは不足していたので、結果100Vを60A、200V25Aに変更増加させる必要はありました。

室外機置き場

歯科機器の利用に必要な圧縮空気コンプレッサーやバキューム用の機械は医師先生のご指示で室内に置くことにされておられました。

空調エアコンに必要な室外機を置く場所と機械までの配管を設けるルートを確認しました。

既存の玄関の様子

道路に面する部分は出入り口部分も含めて大きくガラス面になっていて、こちらは解体しないで継続的に利用するにはガラス面もアルミサッシ部分も洗浄が必要でした。

現状の玄関扉は回転開き戸でした。医師先生はこれをガラス引き戸にされたいとご希望されました。

医院看板を取り付けて良い場所

医院名称看板を取り付けて良い箇所は、医師先生と検討した場所を、不動産管理者様に相談して許可をいただくことになりました。

既存内装材料を継続利用できるものを残す

現地内装を見て確かめた際、その時あった内装は全て撤去してスケルトンに戻すことをお聞きしました。

その中で、

  • 天井板材の取付用下地組
  • ガス給湯器

は、継続利用できると判断できたので、解体撤去しないで残していただくことをお願い出来ました。

内装確認終了後、こちらの場所では歯科医院を内装工事して開院することが可能であることを医師先生にお知らせしました。

そこで医師先生は、

  • 賃貸料金
  • 物件受渡し時期
  • 既存内装材の無撤去部分

について、建物管理会社様と相談を詰めることになりました。

賃貸借契約と設計業務契約

医師先生は開院候補地の確かめと貸借の条件整えて、契約を結ばれました。

直後に、こちらの場所で歯科医院の内装工事を行なって、移転されることを決めたことをお知らせいただきました。そして正式に内装の設計・監理業務をご依頼いただき、業務契約を結んでいただきました。

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