土地購入して賃貸アパート併用住宅木造耐火建築を住宅ローンで建てる

土地探し

30歳代のご夫妻が新たに土地を購入して賃貸アパート併用住宅を建てました。様々な課題をひとつひとつクリアして完成した建物です。

課題とは、

  • 土地探し
  • 住宅+賃貸アパート
  • 住宅ローンでアパートを建てる
  • 木造耐火建築物
  • 電車線路沿いの振動騒音
  • ロフト部屋

です。各詳細説明記事のリンクになっておいますので、ご覧ください。

土地探し

新たに土地を購入してそちらに住宅を建てるとき、その費用は非常に高額になります。建物の費用は、ほぼその面積規模と構造種別に比例しますので、総費用の上下を決めるのは土地の代金になります。

そこで建主様は、可能な限り安価な土地を探していました。東京都内で安価な土地の条件とは、

  • 旗竿地
  • 狭小地
  • 駅から遠い地

などが上げられます。

しかし建主様は賃貸アパートも併せて建てるお考えでしたので、駅から近い土地を探していました。探索の結果、安価の候補地が見つかったのは、JR立川駅から徒歩10分以内の線路沿いの土地でした。住環境としては厳しい条件がありましたが、費用的には条件が揃い、購入することになりました。

住宅+賃貸アパート

竹内様は土地を購入して建物を建てる費用を銀行から借り入れる予定でしたが、その返済を賃貸アパートを合わせて建てて、その家賃収入で返済することにしていました。

そのために敷地は最寄駅から徒歩で10分以内の土地として考えておられました。

自らの住まいの他に、2つのワンルームの住戸を計画することになりました。

住宅ローンでアパートを建てる

賃貸アパート併用住宅の費用の借入で、金融機関からの借り入れを住宅ローンで組み立てることが出来ました。その条件は、賃貸部分の面積より住宅部分の面積が広いことが条件でした。(金融機関によって条件の差があるようです)

間取りプランの作成の際に、住まいのご希望と、賃貸部分のご希望を叶えながら、上記の面積の条件を整えて、住宅ローンで借り入れることが出来ました。

 →関連記事「住宅ローンでアパート併用住宅を建てる」

防火地域と耐火建築物

購入された土地はJR立川駅から近い土地だったため繁華街の近くでした。そのために都市計画法上の「防火地域」と言う種別の土地で、建設する建物は隣接する土地で火災が起きた場合に延焼に耐える建物にしなければならない場所でした。

今回の建物の規模により「耐火建築物」にする必要が生じました。全体の費用の面からも建物は木造で建てて費用を抑えることが条件だったため、こちらの建物は「木造耐火建築物」で作られることになりました。

現在では木造の耐火建築物は一般な工法で設計と工事が出来ますが、こちらの計画が始まった当時は偶然にも木造耐火建築物が法令で認められた直後であり、今回の建物も立川市内で第一号の木造耐火建築物になりました。

 →関連記事「防火地域に木造耐火建築物」

電車の振動騒音

今回の敷地はJR南武線の線路沿いです。日中は引き切りなしに電車が往来し、レールと車輪のこすれる振動と騒音が広がり会話ができないことでした。

木造の建物で電車の振動と騒音を可能な限り遮断することが求められました。当然鉄筋コンクリート造と比べて木造建物の遮音性能は劣りますが、可能な限り遮音性能を高めた建物にすることができて、建て主さんも当初は心配していましたが、完成して入居した後はご満足いただけた模様です。

 (1)木造耐火建築物の木を覆う材料が多重なために、重量が重くなり、振動に強い建物になった。
 (2)線路側の開口を極力小さな窓にして、遮音性能を高めた。

 →関連記事「電車の振動と騒音対策」

ロフト部屋

賃貸住戸の満室を目指して、ワンルームでも入居者さんの満足を導く工夫をしました。各部屋にロフトと呼ばれる天井がメートルの部屋を重ねて収納や他の利用が出来るようにして、住まい方にバリエーションができるようにしました。

同じ面積でもロフトが水回りの部屋の上に載ることにより、リビングが通常の天井高よりも高くなって容積がとても大きい住戸になりました。

この工夫により近隣で同じような面積の住戸と比較して、どちらを入居者さんが選ぶかと言う場面になると、容積の大きなこちらの物件を選んでくださっておられて、常に満室を維持できている模様です。

 →関連記事「ロフト吹抜リビングで空室対策」

決して大きな規模の建物ではありませんが、非常にたくさんの課題と工夫が詰まった建物の計画でした。

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