土地を購入して賃貸アパートマンション収益物件を建てる

土地購入から始める

アパート外観デザイン

新たに不動産投資を始めたり、収益物件を取得したい場合、

  • 既に建てられている中古物件を購入
  • 新たに土地を購入して賃貸物件を新築

の方法があります。

中古賃貸物件を購入する場合は、その収支を綿密に算定すれば購入するかどうかの判断は容易に出来ます。

しかし、新たな土地を購入して新築する場合は、様々な要因が家賃収入と物件購入支出の検討判断材料となり、さらにその判断にスピードが求められるので、

  • 情報収拾の範囲の広さ
  • 検討内容の確実さ
  • 迅速な土地購入の判断

が、必要になります。

土地探しの方法

最近の土地の情報収集の方法は、インターネット上に公開されている情報を検索によるふるい分けで見つけ出す方法に変わり、それもさらに最近では携帯スマートフォンで手軽に探せるようになりました。

インターネット

不動産情報が不動産店舗の店頭に掲示してあるものが収集されてインターネット上のサイトにまとめられ、自分が探す条件を満たすものだけを抽出閲覧できる検索システムのおかげで、非常に手軽に不動産情報を探せる時代になりました。

不動産会社

インターネットに公開される前の、所有者さんから依頼された不動産情報を会社として保有し、ある特定の範囲に情報を告知することで、不動産の価値や価格を維持する目的で、閉ざされた情報として情報が照会されることがあります。

情報量としては件数が少なくて、照会の頻度も不確定なので、賃貸アパート用の不動産情報のあてにされる方は非常に少なくなっていると思います。

個人間情報

不動産所有者個人のレベルでそれ以上情報を公開しない場合で、不動産の特殊な事情により、次の所有者さんを絞りたいときの方法です。特殊な事情とは、

  • 見ず知らずの方が所有者にならないように
  • 土地を投資目的にしないため

などの場合です。

土地探しの条件

そこで賃貸物件用の土地購入の検討判断材料は、大きく3つに絞れると思います。ただ闇雲に探しても的が外れてしまうので、出来るだけテーマを予め絞って探すことが、優良な物件に出会うための条件だと思われます。

3つのテーマとは、

  1. 場所・・・・誰に入居してもらうか?入居率の高さは?(鉄道沿線の絞り込み
  2. 広さと形・・何を建てるか?建物の規模は?アパートマンション?クリニック?高齢者住宅?(土地の面積の絞り込み)
  3. 価格・・・・事業の収支計画は?(面積当たりの価格の絞り込み)

土地購入の検討

上記3つを可能な限り具体的に想定して、新たな物件土地情報入手後、すぐに建物プラン・規模を設定して事業収支計画を作り、事業が成り立つか判断します。条件が見合えばすぐに土地購入の申込みをして、銀行融資の審査を依頼します。

この作業を短期間で行う必要がありますが、(a)(b)(c)の条件が優良なほど、土地の購入の場合競合する方が多く、迅速に申込みをしないと購入出来ないからです。

北島建築設計事務所は、上記の検討判断のサポートを設計事務所として、建物プラン作成・用途規模の設定と事業収支計画の作成を行っています。

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