賃貸マンション大規模改修工事を行う定期検診と見極め判断

定期診断

横浜の完成してから10年を超える鉄筋コンクリートRC造の賃貸マンションで、大家さんと年に一度の定期検診を行って来ました。

検診をする部分は下記の内容で、建物本体の劣化を招かないように、入居者様にご迷惑を掛けないようにという視点で調べます。

劣化状況

下記の部分の材料劣化状況を目視で調べます。調査して劣化が認められれば、取り替えなどの改修工事が必要ですが、その調査の意味は、その中にある鉄筋コンクリートの骨組み構造に、雨水やその他の外部の空気などを触れさせないことにあります。骨組み構造が健全であれば、建物の寿命は延びます。防水や外壁のタイル、シール、塗装は、骨組み構造を守っていると言って過言ではありません。

屋根防水（シート防水）

シート防水自体は初めは伸縮性があります。日々の温度変化、雨水の降雨と乾燥、日射などにより、段々と伸縮性が無くなり、硬くなっていきます。硬くなったシートにはやがてヒビが入り、いつかは割れてしまいます。割れる前に取り替えなければなりませんが、ヒビ割れが始まった時点で工事が必要と判断しても宜しいかと思います。

伸縮性のあるシート防水は、それ自体が柔らかく爪で押してもムニムニ出来ます。劣化が進むと硬くカチカチになり、表面もボソボソになります。ヒビ割れはコーナー部分から始まり、刃物で切れ目を入れた様に見えます。

防水面が割れて水が通ってしまうことを「防水が切れた」と言います。防水が切れると水が屋根面のコンクリート面に侵入し、コンクリートのヒビがあるとさらに侵入し、中身の鉄筋を錆びさせます。鉄筋は錆びると膨張してさらにヒビ割れを大きくします。ヒビ割れ大きいと、内部に漏水します。

外壁コーキングシール

健全な状況は爪で押してもムニムニしています。劣化が始まると、まず硬くなり細かいヒビ割れが始まります。さらに劣化するとヒビ割れが大きくなり、コーキングシールが付いている双方の面からはがれてきます。ヒビ割れやはがれた部分から水が侵入してコンクリートに水が当たります。水は裏に周り、外壁の表面仕上げをはがし始めます。

タイル

タイルとタイルの間にある目地が劣化して、水が侵入し、タイルの接着剤をはがしてしまうことになります。目地から白い垂れがある場合は要注意です。内部のコンクリートに水が当たり、コンクリートのアクが出て来ている現象です。

外壁塗装面

塗装の形状は様々ですが、表面にツヤが無くなり、粉を吹いたようになると劣化が進んでいます。表面にヒビがある場合は、樹脂材で塞いで、水の侵入を防ぎます。ツヤもなく、ヒビもある場合は、改修工事が必要です。

金属扉塗装面

塗装表面のツヤが無くなる前に塗装のやりかえをお勧めします。塗装面の下は鉄板なので、錆び始めると錆びの除去、錆の進行を止めるのは困難になり、塗装を新しくしても錆の根があり直ぐに錆が表面に出てくるからです。

改修工事の見極め

定期検診を重ね、劣化部分が顕著になり、もうこれ以上進むといずれかの部分で骨組み構造に影響が出ると予想される場合は「改修工事が必要」であることをはじめて勧めます。大家さんもその進捗はご存知かとは思いますが、予算の状況も鑑みて改修工事の見極めを行っていただきました。