賃貸アパート収益物件の建替え?改修リフォーム?費用対効果

建替え?改修リフォーム?

賃貸アパートを所有されている大家さんが、賃貸物件の建替えを希望する相談を頂いたときは、改修リフォームか?建替え新築か?を迷っておられる理由を確認します。

そして改修リフォームか、建替えかを事業収支計画を立てて、比較して決めていただきます。

費用を試算して費用対効果検討

  • 現在の建物の築年数(新築年)による耐震基準の新旧
  • 住戸の構成や間取り設備が入居者のニーズに合っているか?
  • 債務の状況
  • 入居状況

などが、検討内容となります。

これらの情報を整理して、

  • そもそも改修リフォームが必要か?
  • 改修リフォームで入居があるか?

を含めて検討します。

そして事業収支計画の比較検討が必要になったとき、

  • 改修リフォームを行うときの収支
  • 建替え新築の収支

を組み立てして比較検討を行います。

改修リフォームは、

  • リフォーム工事代(共用部・専有部)
  • 耐震工事代
  • 家賃
  • 寿命

という検討項目です。

耐震改修が困難

しかし改修リフォームの場合で入居者さんが居ながらでは、耐震改修補強工事は実質困難な場合が多く、屋根や外壁の共用部と、各戸の内装改修までにとどまることが多いです。

工事側の利益の大小で工事の範囲を判断する訳ではないので、大家さんにとって本当に必要な正しい判断が出来ると思われます。

改修して満室になるか?

一番大事な検証は、改修リフォームをして、

  • 満室になるか?
  • 家賃が維持出来るか?

です。この2点が達成出来なければ、改修リフォームの意味はありません。

この検証を経て、間違いのない賃貸アパートの事業方針が定められると思います。

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