賃貸アパート収益物件の建替え？改修リフォーム？費用対効果

建替え？改修リフォーム？

賃貸アパートを所有されている大家さんが、賃貸物件の建替えを希望する相談を頂いたときは、改修リフォームか？建替え新築か？を迷っておられる理由を確認します。

そして改修リフォームか、建替えかを事業収支計画を立てて、比較して決めていただきます。

費用を試算して費用対効果検討

• 現在の建物の築年数（新築年）による耐震基準の新旧
• 住戸の構成や間取り設備が入居者のニーズに合っているか？
• 債務の状況
• 入居状況

などが、検討内容となります。

これらの情報を整理して、

• そもそも改修リフォームが必要か？
• 改修リフォームで入居があるか？

を含めて検討します。

そして事業収支計画の比較検討が必要になったとき、

• 改修リフォームを行うときの収支
• 建替え新築の収支

を組み立てして比較検討を行います。

改修リフォームは、

• リフォーム工事代（共用部・専有部）
• 耐震工事代
• 家賃
• 寿命

という検討項目です。

耐震改修が困難

しかし改修リフォームの場合で入居者さんが居ながらでは、耐震改修補強工事は実質困難な場合が多く、屋根や外壁の共用部と、各戸の内装改修までにとどまることが多いです。

工事側の利益の大小で工事の範囲を判断する訳ではないので、大家さんにとって本当に必要な正しい判断が出来ると思われます。

改修して満室になるか？

一番大事な検証は、改修リフォームをして、

• 満室になるか？
• 家賃が維持出来るか？

です。この２点が達成出来なければ、改修リフォームの意味はありません。

この検証を経て、間違いのない賃貸アパートの事業方針が定められると思います。