建替え？改修リフォーム？
賃貸アパートを所有されている大家さんが、賃貸物件の建替えを希望する相談を頂いたときは、改修リフォームか？建替え新築か？を迷っておられる理由を確認します。
そして改修リフォームか、建替えかを事業収支計画を立てて、比較して決めていただきます。
費用を試算して費用対効果検討
- 現在の建物の築年数（新築年）による耐震基準の新旧
- 住戸の構成や間取り設備が入居者のニーズに合っているか？
- 債務の状況
- 入居状況
などが、検討内容となります。
これらの情報を整理して、
- そもそも改修リフォームが必要か？
- 改修リフォームで入居があるか？
を含めて検討します。
そして事業収支計画の比較検討が必要になったとき、
- 改修リフォームを行うときの収支
- 建替え新築の収支
を組み立てして比較検討を行います。
改修リフォームは、
- リフォーム工事代（共用部・専有部）
- 耐震工事代
- 家賃
- 寿命
という検討項目です。
耐震改修が困難
しかし改修リフォームの場合で入居者さんが居ながらでは、耐震改修補強工事は実質困難な場合が多く、屋根や外壁の共用部と、各戸の内装改修までにとどまることが多いです。
工事側の利益の大小で工事の範囲を判断する訳ではないので、大家さんにとって本当に必要な正しい判断が出来ると思われます。
改修して満室になるか？
一番大事な検証は、改修リフォームをして、
- 満室になるか？
- 家賃が維持出来るか？
です。この２点が達成出来なければ、改修リフォームの意味はありません。
この検証を経て、間違いのない賃貸アパートの事業方針が定められると思います。
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