内科医院クリニックを開院する賃貸テナント内容条件確認

横浜市旭区の相鉄線二俣川駅に新たに内科+糖尿病科の診療所を開院するご相談を井上先生からいただきました。

ご相談のはじめは、医師先生の選んだ賃貸テナント部分で、内科+糖尿病科の診療所が開院できるかどうかの確かめを行うものでした。

現地で主に確かめた内容は、

  • 出入口玄関付近の床の段
  • 玄関扉の開閉
  • 外部看板表示の位置と大きさ
  • 内装の天井高さ
  • 水廻り設備と配管位置
  • 既存内装の状態
  • 室外機置場

の内容です。

賃貸物件を管理されている不動産会社様にご案内をいただき、物件確認をしました。

出入口玄関付近の床の段差

外部の出入口玄関の周囲の床が平らかどうかを確かめます。段差があれば、車椅子やお年寄りの方々の出入りが困難になる場合があるからです。患者様達がスムーズに医院に出入りできるかどうかです。

今回の物件では、玄関の手前に改修できない段差がありました。ただし、他方に出入り口がもう一つあり、こちらは段差が無く医院に出入りができるので、お年寄りや足元の不自由な方、車椅子の患者様はもう一つの出入り口にご案内されることとされました。

玄関扉の開閉

賃貸部分にもとからあって、大家さんも取り替えて欲しくないと思いがちな部分が、玄関扉です。

医師先生の患者様への想いや診療方針に合っていれば問題ないのですが、医師先生のお考えと違う場合には、扉を取り替えて良い承諾を受けることが必要で、工事費も掛かるからです。

確かめる玄関の扉の開閉方式は、

  • 引き戸か開き扉か
  • 自動か手動か
  • 板戸かガラス戸か

などです。

テナントの玄関は手動のガラスの入った両開きの扉で、内側に電動の防犯用シャッターが取り付けられていました。

外部看板表示の位置と大きさ

クリニックの名称や診療科目を表示する看板を掲示できる

  • 場所
  • おおよその大きさ
  • 取り付け方法
  • 照明用の電源の有無

を確かめます。

  • 本体の建物として元から設置されている看板が3カ所
  • 玄関扉の横隣りの外壁面(直前の医院が取り付けていた)
  • 玄関出入り扉のガラス面

に掲示できることを確認しました。

電源の有無や、照明が必要かどうか なども確かめました。

内装の天井高さ

内装の床から天井までの高さは新たに作る内装に影響があるので、図面ではなく、現地の状況を測って確かめます。

確かめるのは、

  • 医院全体が広く見えるか狭く見えるかの印象
  • 天井フトコロ(天井板より上の部分)に設ける設備機器の取付け方法
  • 床下部分に配管が必要となる場合の床仕上げや下地の組み立て方

などで、高ければ高いほど有利です。

下足のまま(靴を履き替えないで)患者様が出入りする場合は、出来ればは2.5メートル以上の天井高さがあると、狭さを感じないと考えています。

確認した既存の内装は、2.6メートルの天井高さがありましたので、広い内装を実現できると思えました。

水廻り設備と配管位置

トイレや消毒台で使用する給水管と排水管は、床下のスペースに設置されます。

内装工事ではこの配管のルートの場所によって間取りプランが影響を受け、床を上げたりと工夫が必要になる原因になるので、配管の基になる場所については慎重に確かめます。

床下に設ける配管の方法によっては、床下の配管スペースの高さを高くする必要が出る場合があります。

それは、

  • 天井の高さが低くなる
  • 出入口玄関付近に段差が必要になる
  • 床全体をやり直さなければならなくなる

と、様々な影響が出る場合があります。

今回はトイレが離れて二ヶ所、ミニキッチンが一つあり、床下配管スペースが充分にあることを確かめました。

既存内装の状態

新たに内装工事を行う場所が、スケルトン状態の場合と、直ぐに利用が始められるような床壁天井が仕上がっている場合があります。

候補場所の室内は床壁天井が仕上がっている状態でした。

医師先生の希望として、出来る限り既存の内装材を活かして継続利用することで、工事費用を抑える工夫をして欲しいとお願いされました。

候補場所の室内は、天井下地(※1)が組まれて天井材が貼られて、壁はなく、四方はクロスが貼られていて、床は床下地(※2)が組まれてタイルカーペットが敷かれている状態でした。

この天井の下地と天井材、四方の壁クロス、床下地を継続して利用する前提としました。

※1ー天井の下地とは、天井板を貼るための、上階の床から吊り下げられて、井桁に組み立てられた角材。

※2ー床の下地とは、床の仕上げ材を貼るための平らな面材。

の、ことを言います。

室外機置き場

候補の室内の天井には、空調エアコンが設置されていました。今回は設置されているエアコンを継続利用する方針とされました。新たな間取りプランには、エアコン機器やダクト吹き出し口は移動させる必要はありますが、継続利用する方針にしました。

間取りプランの計画の結果、エアコンの追加設置の可能性があったので、室外機置き場と設置スペースの有無とそちらまでの配管ルートの確認を行いました。

候補場所の現地確認を行った結果、内科クリニックの内装工事を行うにあたって支障となるような内容はありませんでした。そこで医師先生にジョア内容を報告しました。

そこで医師先生は、間取りプランの検討を当方に依頼してくださいました。賃貸契約の詳細確認と交渉をされました。

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